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Pontos chave
- As taxas de juros cresceram no ritmo mais rápido desde 1994, o que levou a uma diminuição nos preços dos imóveis.
- Geralmente, os economistas esperam que os preços dos imóveis não subam até que uma diminuição nas apostas leve ao fato de que os compradores de moradias podem obter mais dinheiro.
- Mas os preços dos imóveis cresceram antes de uma diminuição nas apostas, tanto neste ciclo quanto em meados dos anos 90.
- Caso contrário, esses dois ciclos diferem um do outro — desta vez, pouca moradia é colocada à venda e a migração aumentou.
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O mercado imobiliário australiano tem sido surpreendentemente estável diante do aumento mais nítido das taxas de juros nos últimos 30 anos, mas esse salto tem um precedente.
A última vez que as taxas de juros aumentaram tão rapidamente em 1994, e ambos e agora os preços da habitação caíram pela primeira vez. Em seguida, os preços foram recuperados mesmo antes de uma diminuição nas apostas dava aos clientes de habitação mais dinheiro para despesas.
Mas os economistas dizem que, caso contrário, a situação atual e seu análogo mais próximo não têm muito em comum, uma vez que outros fatores, como o baixo volume de casas colocadas à venda, apoiaram os preços dos imóveis este ano.
O Reserve Bank começou a aumentar as taxas com um nível baixo recorde de 0, 1 % em maio do ano passado, e os preços da habitação começaram a cair imediatamente e, em alguns casos, ainda mais cedo.
A chefe do Departamento de Pesquisa Australiana de Eliza Owen disse que a opinião geralmente aceita que o mercado imobiliário precisa de tempo para responder à elevação das taxas de juros.
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«Só acho que as condições econômicas em que agora estamos viradas de cabeça para baixo devido à pandemia», disse ela.»Não acho que exista pelo menos um conjunto de dados ou um indicador que não ficaria chocado com o que experimentamos nos últimos três anos».
A última vez que as taxas aumentaram tão rapidamente em 1994, quando a RBA aumentou as taxas em 2, 75 pontos percentuais em cinco meses. Em seguida, o mercado imobiliário levou quatro meses para reagir — mas em 2022 os preços começaram a cair em toda a Austrália em maio, no mesmo mês que o primeiro aumento nas apostas.
Os preços também cresceram durante a taxa de aumento das taxas, que, segundo os economistas, são incomuns, mas não incomuns. Nos anos 90, os preços começaram a subir 11 meses após o pico das apostas e oito meses antes do declínio. Desta vez, os preços começaram a subir antes mesmo de a taxa de caixa atingir o pico, mas 10 meses após o início dos preços e a taxa de caixa começou a aumentar. Uma diminuição nas apostas é apresentada vários meses depois.
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Owen observou que os preços reagiram de forma incomum às mudanças nas taxas à vista — que ela disse terem mudado devido à maior atenção do consumidor ao ciclo de aumento das taxas do RBA.
“As pessoas parecem estar mais atentas”, disse ela.»Talvez seja a disponibilidade desta informação. Uma semana podemos prever que a taxa à vista atingirá o pico de 3, 85 e, duas semanas depois, revisaremos a previsão e diremos que atingirá o pico de 4, 35 [por cento].»
“É possível que isso acelere o ciclo e crie um sentimento positivo sobre a taxa monetária antes que o pico ocorra.”
Além disso, Owen disse que as baixas taxas de listagem, as altas taxas de migração e as mudanças no tamanho das famílias estão contribuindo para uma recuperação que a maioria acredita que não aconteceria se mais casas estivessem à venda.
O economista-chefe da AMP, Shane Oliver, disse em sua carreira de dez anos que nunca tinha visto os preços das casas responderem a um ciclo de aumento de taxas como estão agora.
“Não é apenas o ciclo de aumento das taxas dos anos 90 que diferencia este ciclo”, disse ele.
«A relação habitual é que as taxas sobem durante algum tempo, depois o mercado de trabalho enfraquece, o impacto das taxas começa a diminuir e depois os preços descem. Só depois de as taxas de juro caírem é que os preços atingem o seu nível mais baixo.»
«Desta vez, tudo está acontecendo ao contrário. No início deste ano, [os preços] chegaram ao fundo do poço e depois começaram a subir, enquanto as taxas ainda não pararam de subir.»
Os aumentos das taxas abrandaram a procura, mas não tanto como os aumentos das taxas normalmente fazem, uma vez que os principais indicadores económicos, como o desemprego e a migração internacional, foram mais resilientes do que o esperado, disse Oliver.
“Isso expulsou compradores sensíveis às taxas e depois afastou outros compradores”, disse ele.“Os compradores descobriram então que os preços subiram novamente devido à enorme escassez de oferta de imóveis que estamos vendo.
“Normalmente, quando as taxas de juro sobem, a migração abranda e o desemprego aumenta.
«Não estamos vendo isso desta vez.»
A taxa de desemprego na década de 1990 era vários pontos percentuais superior à actual e o país recebeu cerca de um terço do número de migrantes internacionais.
O diretor-gerente da Market Economics, Stephen Koukoulas, disse acreditar que as taxas de juros são exageradas devido ao declínio dos preços das casas e que há muitos fatores que influenciam os preços das casas.
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“Se você quer evidências de que os aumentos das taxas têm apenas um pequeno efeito, olhe para os últimos dois anos”, disse ele.“Muitas vezes é o anúncio e o efeito do fluxo de caixa que são importantes.”
Koukoulas disse que o baixo nível de licenças de construção também continuará a apoiar os preços depois dos custos de construção terem aumentado nos últimos dois a três anos.
Os preços subiram quando as taxas de juros atingiram o pico na década de 1990 por razões diferentes das atuais, disse ele.
«A taxa de desemprego era muito mais elevada. Nos anos 90 era em média 7-8 por cento, e isso era um factor negativo», disse ele.»A disponibilidade de crédito era um pouco melhor naquela época. Ainda é relativamente alta agora, mas sabemos que as coisas mudaram com a introdução das regras APRA e requisitos mais rígidos para os bancos.»
