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Em 2017, a recém-empossada Premier Gladys Berejiklian de NSW nomeou a crise de acessibilidade habitacional de Sydney como sua principal prioridade em sua primeira conferência de imprensa.
Ela disse que é “o maior problema que as pessoas enfrentam em todo o estado”. Ela pretende «garantir que todas as pessoas comuns e trabalhadoras neste estado possam aspirar a ter uma casa própria».
O então ministro do Planejamento, Anthony Roberts, foi encarregado de resolver o problema. Em dois anos, a construção de moradias atingiu o nível mais alto em uma década. Mas no período que antecedeu as eleições de 2019, no meio de uma luta acirrada com o seu próprio gabinete, o progresso estagnou e a construção de novas habitações caiu drasticamente.
Roberts admite abertamente que a política, juntamente com a pandemia da COVID-19, dificultou a reforma habitacional.
Embora tenha introduzido uma série de alterações muitas vezes controversas no sistema — incluindo a introdução de painéis de planeamento destinados a erradicar a corrupção no governo local e agilizar o processo de aprovação, contornando os conselhos — a mudança do sistema tornou-se cada vez mais dolorosa à medida que as eleições se aproximavam de 2019.
“Houve muitas desculpas da parte de trás, no gabinete, no gabinete do primeiro-ministro”, diz ele.
Os planos para expandir o desenvolvimento habitacional em áreas como Hills, Ryde e Drummoyne encontraram forte oposição dos colegas de gabinete de Roberts, David Elliott, Victor Dominello e John Sidoti.
Como resultado, reformas como o sistema de aprovação acelerada para empreendimentos de edifícios baixos e médios foram anuladas e o governo introduziu uma moratória de dois anos sobre novos pedidos de rezoneamento para habitação em Ryde.
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“Fizemos mudanças e fomos imediatamente rejeitados. O Conselho de Ryde, através de seu membro local, levou dois anos para colocar o plano ambiental local em ordem”, diz ele.
“O sobredesenvolvimento tornou-se uma questão importante antes das eleições de 2019 e foi aí que tudo começou.”
Cinco anos após o anúncio de Berejiklian, o problema só piorou. Agora, o novo governo trabalhista liderado por Chris Minns também prometeu resolver o problema.
Quatro anos depois de Roberts ter sido deposto pelos seus colegas de gabinete, o Governo do Estado enfrenta os mesmos desafios — turbinar o sistema de planeamento e as consequências políticas associadas.
Minns enfrenta uma tarefa difícil. De acordo com as metas do acordo habitacional nacional acordadas pelo gabinete em agosto, NSW precisará construir 375. 000 novas casas – ou 76. 000 novas casas a cada ano durante os próximos cinco anos.
Este número é ambicioso não só porque representa o dobro das projecções do estado para os próximos cinco anos, mas também porque a meta anual é de mais habitações do que alguma vez foram construídas na história de NSW.
Pessimistas ou realistas, muitos observadores instruídos acreditam que o Estado tem poucas hipóteses de atingir esses objectivos, especialmente porque as licenças de construção caíram 34 por cento no primeiro trimestre de 2023, para o nível mais baixo desde 2012.
Fabrizio Perilli, presidente do Conselho de Propriedade de NSW e diretor administrativo da empresa de desenvolvimento Versatile Group, descreveu o problema imediato que Minns enfrenta: o sistema de aprovação de planos de NSW está lamentavelmente atrás de outros estados.
O relatório Mekon, encomendado pelo Tesouro de NSW em 2020, concluiu que o estado ficou em último lugar, atrás de Queensland, Austrália Ocidental e Victoria em todos os tipos de desenvolvimento.
Segundo Perilli, em média, no sistema de planejamento do estado, o rezoneamento por meio de uma proposta de planejamento pode levar de 15 a 24 meses; a segunda etapa, quando é apresentada a candidatura para empreendimentos de médio e grande porte, leva entre 12 e 18 meses.
Em comparação com quatro meses em Victoria e três meses em Queensland e no Sul da Austrália. O governo de NSW define atualmente um “prazo limite” para aplicação de planejamento de 14 meses.
Os conselhos de NIMBY são os principais culpados por isso, argumenta Minns, que acusou os prefeitos de apenas dizerem “não” ou “de jeito nenhum” ao desenvolvimento.
Em resposta, Minns ameaçou repetidamente recorrer à «opção nuclear» se os conselhos recalcitrantes não conseguissem cumprir as metas do governo. Isto colocou o governo em rota de colisão com as autoridades locais, com conselhos como o de Ryde a prometerem agora vigorosas campanhas públicas contra os seus planos de aumentar a densidade habitacional.
Consequentemente, como parte da reforma habitacional do Governo, Minns e o Ministro do Planeamento, Paul Scully, eliminaram a capacidade dos conselhos de obter permissão de planeamento para projectos de grande escala, transferindo esses poderes para um departamento renovado, o Departamento de Planeamento, Habitação e Infra-estruturas.
De acordo com as partes interessadas que foram confidencialmente informadas sobre a reestruturação do aparato do governo, o departamento será ordenado para garantir maior responsabilidade. Os cargos do Vic e-Secretário serão reduzidos para dois: Monica Gibson será responsável pelos indicadores direcionados pelo Acordo de Habitação, pelo planejamento exagerado e estratégico, e David Gainsford receberá pedidos de desenvolvimento estatal significativo (SSD).
Projetos com 15 % dos investimentos em habitação e capital acessíveis de mais de 75 milhões de dólares serão considerados o WSD, bem como projetos nas oito regiões originais de alta densidade habitacional construídas em torno das estações ferroviárias e de metrô.
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Pela primeira vez, projetos residenciais de grande escala receberão um caminho acelerado através do departamento, o que lhes permitirá contornar o processo bizantino de enviar pedidos ao conselho.
O problema está em escalabilidade: em 2022-23, apenas seis por cento da moradia foram aprovados como parte do SSD (edifícios na costa do porto de Sydney e no Parque Olímpico de Sydney), e muitos representantes da indústria reclamam que o As aprovações no nível estadual também levam muito tempo.
«O departamento tem grandes esperanças e expectativas», diz Tom Forrest, diretor executivo da Forç a-Tarefa Urbana, lidando com questões de desenvolvimento.
Não acho que eles tenham um orçamento para essas aprovações. «Cada avaliação da zona Tod (desenvolvimento orientado para o trânsito); cada projeto no valor de mais de 75 milhões de dólares, incluindo um bônus de moradia acessível, será avaliado pelo governo do estado. Onde estão esses planejadores? «
A falta de especialistas em planejamento nas condições de um mercado de trabalho duro é um problema flagrante que o governo enfrenta, de acordo com uma das partes interessadas que está cooperando intimamente com o departamento e solicitadas a manter o anonimato para proteger suas relações.
De acordo com o Insider, em uma equipe que trabalha no projeto Buil d-t o-ren t-grande escala, especialmente construída pela Housing Housing, que fornece aos inquilinos maior flexibilidade, apenas cerca de 10 pessoas. O influxo de aplicações de desenvolvimento deixa apenas duas opções: r e-perfil e treinamento ou contratação avançada.
«Todo mundo está no país de Los Angeles, se eles acham que tudo isso pode ser feito em quatro anos», diz ele.
A diretora executiva do Conselho de Propriedade NSW Katie Stevenson também está preocupada com a falta de capacidades e pedidos ao governo para desenvolver mudanças para reduzir a avaliação do SSD para seis meses.
“O governo de NSW deve aumentar o número de funcionários de avaliação no departamento para permitir-lhe analisar estas aplicações adicionais e garantir que o departamento tenha os recursos necessários para concretizar o potencial destas reformas históricas”, disse ela.
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O executivo de pesquisa da CoreLogic Ásia-Pacífico, Tim Lawless, espera que levará cerca de cinco anos para resolver os desafios do departamento — falta de planejadores, tempos lentos de aprovação de solicitações e inflexibilidade institucional cultivada nas últimas duas décadas.
Mas atrasos inexplicáveis não podem ser explicados simplesmente por falta de capacidade, disse Perilli. O problema, diz ele, é uma cultura falha e profundamente enraizada de antidesenvolvimento que permeou os conselhos nas últimas duas décadas.
«A cultura tem um papel a desempenhar. O objectivo do planeamento e dos planeadores é promover o desenvolvimento e garantir que as coisas são bem feitas. Temos de mudar a cultura de como parar o desenvolvimento para como melhorá-lo», diz ele.
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