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Os proprietários que compraram imóveis nos últimos anos e são forçados a revender rapidamente estão cada vez mais descobrindo que seus negócios não são lucrativos.
Entre os vendedores que possuem propriedades há três anos ou menos, a parcela das vendas não lucrativas aumentou para 6, 6% em setembro, ante 6, 5% em junho, segundo a CoreLogic. Isto compara com 3, 6 por cento no trimestre de Setembro do ano passado.
Embora o imobiliário seja normalmente um investimento de longo prazo, as revendas de curto prazo aumentaram este ano, juntamente com o aumento das taxas de juro e o aumento do stress hipotecário.
Apesar disso, a maioria dos vendedores de propriedades de curto e longo prazo obtiveram lucro, disse a CoreLogic em seu relatório Pain and Gain para o trimestre de setembro.
Entre todas as revendas de casas neste trimestre, 93, 5% obtiveram lucro – acima dos 92, 9% no trimestre de junho. No geral, as casas tinham maior probabilidade de gerar lucro (96, 8 por cento das vendas) do que os apartamentos (87, 4 por cento).
A chefe de pesquisa australiana da CoreLogic, Eliza Owen, disse que o aumento nas revendas de curto prazo foi incomum logo após a recessão e ocorreu quando as taxas de juros subiram.
“Pode haver um aumento no número de pessoas dispostas a assumir perdas se tiverem problemas para pagar suas hipotecas”, disse ela.
Normalmente, as vendas perdidas são unidades, mas neste trimestre, a maior parte das perdas de curto prazo ocorreu em residências, disse ela. Os proprietários têm menos probabilidade de sofrer perdas (3, 2%) em comparação com os investidores (10%).
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As perdas concentraram-se em áreas onde foram construídas quantidades significativas de habitações de alta densidade.
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Em Sydney, a maior proporção de vendas deficitárias ocorreu na área do conselho de Ryde (24, 2 por cento), seguida por Burwood (23, 7 por cento), Strathfield (22, 8 por cento) e Parramatta (22, 5 por cento).
Em Melbourne, mais de duas em cada cinco transações de revenda na área do Conselho Municipal de Melbourne foram deficitárias (41, 1%), seguidas por Stonnington (34, 2%), Boroondara (18, 8%) e Port Philip (18, 3%).
“Tudo se resume ao nível relativamente alto de oferta nessas áreas, especialmente quando se olha para algumas áreas internas de Melbourne”, diz Owen.“As revendas deficitárias são muitas vezes propriedades de propriedade de investidores.
“Se você realmente concentrar oferta suficiente em uma área ou outra, poderá impedir o aumento dos preços, mas os vendedores perderão.”
Um estudo recente da Comissão de Produtividade concluiu que a habitação seria mais acessível se fossem construídas mais casas.
O economista-chefe do PRD Real Estate, Dr. Diaswati Mardiasmo, diz que embora haja uma escassez significativa no mercado imobiliário, o mercado residencial independente é mais escasso do que o mercado de apartamentos.
Quando os proprietários começam a ver o mercado de apartamentos em declínio na sua área, especialmente nas áreas CBD, podem pensar que não serão capazes de recuperar os pagamentos mais elevados das hipotecas através de ganhos de capital, disse Mardiasmo. Segundo ela, isso significa que manter o ativo não é viável financeiramente.
Alguns vendedores deficitários são investidores que sentem que os seus investimentos já não valem a pena”, diz Mardiasmo.
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“Não é mais financeiramente viável para eles em termos de custos de saída que excedam os pagamentos de aluguel recebidos.”
“Embora os aluguéis tenham aumentado bastante e, em alguns lugares, significativamente, as taxas de hipotecas, taxas municipais, seguros e taxas empresariais também aumentaram.”
Outros podem ser os primeiros compradores de casas que talvez nunca tenham experimentado aumentos nas taxas de juros antes.
No entanto, disse ela, apenas um pequeno número de mutuários está atrasado nos pagamentos e apenas 1% dos proprietários têm capitais próprios negativos, o que é encorajador.
A economista sênior da ANZ, Adelaide Timbrell, diz que a maioria dos proprietários pode arcar com o pagamento da hipoteca, mas algumas medidas podem ser necessárias para reduzir o estresse hipotecário.
“A análise da RBA mostra que a grande maioria das pessoas pode pagar as suas hipotecas e todas as suas despesas sem recorrer à poupança”, disse ela.
“Daqueles forçados a recorrer à poupança, 70 por cento têm uma reserva de pelo menos seis meses, de acordo com a análise do RBA.
“Mas isso não significa que ninguém esteja vendendo porque as taxas de hipotecas estão subindo, e isso pode ser feito para aliviar a pressão sobre suas finanças, especialmente se for uma segunda propriedade”.
A maioria dos mutuários que adotaram taxas fixas ultrabaratas já reverteram, e aqueles que permanecerem poderão ser capazes de lidar com os aumentos das taxas porque tinham mais espaço para poupar, disse Timbrell.
